什麼是物業加按？
物業加按是樓宇按揭的一種，業主可以將現已抵押給銀行的物業再一次向銀行抵押，以進行額外的貸款。簡單來說，經常聽到的按揭加按，就是透過物業加按套現一筆現金以作周轉。
如果你要到銀行申請樓宇加按的話，這情況其實跟再度申請按揭加按貸款一樣，因此整個申請程序、手續、所需要的文件，還有申請要求，根本是完全相同的。
由於申請物業加按都要經過審批，同時亦要通過金管局所訂的壓力測試要求，因此所需的審批時間都會較長。
什麼情況下可以申請物業加按套現？
不是任何時候都合適進行物業加按套現，大多數人都會在樓市上升時才會考慮物業加按。由於物業升值，按揭加按所得的貸款額度才會有升幅。
在申請樓宇加按前，要留意物業的種類，如果是聯名物業，就要得到物業的所有業主同意；如果是居屋或租置計劃 (出售公屋計劃) 的業主，補地價的話就要取得相關部門的批准方可進行物業加按。
樓宇加按的貸款額及還款年期:
物業加按套現是指是申請多一次按揭貸款，手續過程和所需文件，以及貸款年期都與一般按揭差不多，所以按揭加按都可以長達25至30年。
而的確物業加按的貸款金額，主要乃受物業價值的影響，至於其實際年期，則要視乎物業本身的樓齡及貸款人的年齡而定。
物業加按例子：
假設你在5年前置業，以HK$100萬首期，用八成按揭買購入當時價值HK$500萬的住宅單位。幾年後，樓價上升，單位的估值已上升至HK$650萬，而這幾年你一直都有每月供樓還款，當時所借的HK$400萬按揭貸款，現時只是餘下HK$300萬未清還。
當你申請物業加按套現，根據金管局指引，650萬樓價的按揭金額上限為六成，你可以貸款HK$390萬，扣除HK$300未償還款項，樓宇加按後你可以套現HK$90萬作周轉。
因為物業升值，而你的負債比例亦已經明顯有所下降，所以如果你再以同一個物業作押抵，可按揭之貸款金額也會提升，這正是我們所講及的按揭加按了。
物業加按、二按有什麼分別？
不少人都將物業加按和二按混淆，其實兩者有很大的分別。按揭加按是指在原有並正在還款的物業按揭上再之抵押貸款，而承接按揭的是同一間銀行。至於二按的意思，則是指在原有的一筆按揭貸款再向另一間金融機構去申請另一個按揭，亦即是當中有兩間不同的財務機構涉及其中。不過，由於申請兩份按揭的會有較高的風險，大多數銀行都多不會接納二按，因此不少想申請二按的業主，會直接聯絡財務公司或其他金融機構幫忙。
為何有些業主選擇物業加按而不是二按？
雖然有些人為了可以申請大筆款項而向財務機構申請物業二按，而且二按的貸款金額會較加按多，但相對地提供二按的財務機構亦需要承受更大的風險。
樓宇加按的好處:
在樓價上升時，對擁有物業的業主來說，想要獲得一筆資金周轉，物業加按套現不失為一個好選擇。按揭加按的好處如下：
- 在不需賣樓的情況下，利用樓價上升的好處以物業加按獲得更多資金周轉
- 當利息較低時，可以選擇較低利率減輕還款負擔
- 銀行或有現金回贈
物業加按的注意事項:
能夠進行樓宇加按雖然可以套現周轉，但都不能忽視所帶來的風險，以下是一些應注意事項。
- 樓宇加按的程序不少，所以審批時間一般都儲較私人貸款長，如果業主真的急需一筆現金周轉人士就要留意
- 評估樓價升幅是否值得進行樓宇加按，有機會按樓齡、樓宇結構等條件再作估價後，物業估值可能未必有預期那麼高
- 萬一樓市急跌，銀行有機會要求收回借出的貸款 (Call Loan)，你未必能在短時間內還清物業加按貸款
- 按揭加按利率有機會上升，如果加按利率高過原有利率，貸款成本就會增加，就要考慮清楚是否值得加按套現，而將來長期負擔沉重債務
- 樓宇加按需要律師樓代為處理，而律師費是額外的支出
- 供款能力，申請人收入並沒有太大升幅，或之前經常逾時還款，加按申請可能會被拒絕
- 申請樓宇加按時需要再次通過壓力測試，就算樓價升、利息跌，也不一定能成功獲批
- 樓宇加按申請人最好有固定收入，證明有能力償還貸款，而且50歲以下人士相對地更易成功申請按揭加按
關於物業加按套現審核批程序 - 常見問題:
物業加按與樓宇按揭的程序差不多，都是要跟足金管局指引，同時需要遞交多份按揭申請文件。如果業主持有被贖回的樓契 (現契樓)，如要重新申請按揭加按套現，所需時間約為1至2個星期；但如果當中涉及按揭保險「再融資按揭保險計劃」，則有可能會用上2-3星期。
樓宇加按同重新申請樓宇按揭一樣，都是需要再次進行壓力測試。
申請人需要向銀行遞交身份證明文件、最近3個月入息文件及住址證明等資料，以作審核之用。
加按套現可以申請長達25-30年按揭，實際年期會視乎樓齡以及申請人的年紀。
一般而言，申請按揭加按套現的利率會與一般樓宇按揭一樣。如果申請人用資產申請現契加按套現，就可能要繳付比一般樓宇按揭高的利率。
視乎申請樓宇加按業主的需要以及還款能力。無論物業現時未曾/已經有按揭在身，都可以申請按揭加按。
